牛壹佰 “好房子”赢市场，精准加仓核心城市，保利发展稳健夯实长期发展根基

2025年，对中国房地产行业而言，是“止跌回稳”的关键之年，亦是新旧发展模式深度切换的变革之年。这一年，尽管政策暖风频吹，核心城市出现结构性复苏，但全国市场仍处于筑底阶段，房企普遍面临严峻考验。

在行业持续探寻止跌回稳、转型突围的过程中，央企龙头保利发展（600048.SH）再次交出了一份极具含金量的成绩单。年报显示，2025年公司实现营业总收入3083亿元，实现销售签约金额2530亿元，连续第三年稳居行业榜首；全年回笼资金2589亿元，销售回笼率连续第三年超过100%，经营现金流持续净流入，为未来发展备足了“弹药”。

从销售权益比的提升，到核心城市市占率的扩大；从“三好房子”产品体系的落地，到融资成本创下历史新低，在行业从“高峰”迈向“长坡”的新周期中，保利发展凭借战略定力与综合实力，以央企龙头的抗周期韧性与高质量发展成色，成为稳定市场预期、引领行业转型的中坚力量。

从规模领先到质量领先

2025年，在行业整体销售规模收缩、市场竞争日趋激烈的环境下，保利发展持续巩固行业龙头地位，实现销售规模与经营质量同步提升，交出了一份含金量十足的销售答卷。

全年，保利发展实现销售签约金额2530亿元，签约面积1235万平方米，销售金额连续三年行业领跑，龙头优势持续加固。尤为亮眼的是，公司销售权益比提升至79%，同比提高3个百分点，意味着销售增长不再依赖合作杠杆，而是以更高的自主掌控力实现高质量扩张，规模增长更实、底盘更稳。

拆解这份销售业绩的城市来源，可发现保利发展经营安全边际得以持续拓宽的另一重要原因，即对核心城市的持续深耕。

在房地产行业深度调整期，核心城市拥有强劲的经济基本面、稳定的人口流入与坚实的住房需求，由此成为市场的“压舱石”。洞穿这一市场规律的保利发展坚守核心城市布局策略，避开三四线城市的市场波动风险，牢牢锁定优质需求。

2025年，来自核心城市的销售贡献占比高达92%，连续三年保持90%以上的高位水平；核心城市市占率达到7.9%，同比提升0.8个百分点，北京、上海、广州等10个核心城市市占率突破10%，市场话语权持续增强。其中，广州单城销售约500亿元，上海约390亿元，北京、三亚、佛山等城市单城销售额均突破百亿元。

市场用“脚”投票，最终是对产品力的认可。能够赢得持续领先的市场地位，根源在于保利发展对“好房子”战略的坚定践行。报告期内，保利发展持续紧跟国家建设“好房子”政策导向，精准匹配客户居住升级诉求，以“好生活”为纲，系统构建并落地“好产品、好服务、好生活”产品体系。

在广州，玥玺湾项目以珠江文化为脉，融合精湛工艺与前沿科技，成为全国“好房子”的现象级标杆，单项目销售额突破百亿；在上海，世博天悦等项目以卓越品质赢得高端市场青睐；在杭州，天珺等产品精准捕捉科创精英对“新奢”生活的追求，实现首开告罄。2025年全国单项目销售额破百亿的极少数项目中，保利发展独占两席。

交付环节，保利发展将品质管控贯穿设计、施工、交付全流程，2025 年累计交付高品质住宅12.99万套，22个项目实现贴膜交付，客户满意度提升至87%，获评中指研究院“交付力优秀企业TOP1”，产品力连续两年位居全国第二。

从“有房住”到“住好房”，保利发展通过构建以“耐久、舒适、绿色、智慧、精美、温情”六维价值为核心的产品标准体系，以客户需求为导向，持续优化产品设计，针对不同客群打造差异化产品体系，兼顾多元需求，从源头提升产品适配度与市场竞争力，以产品硬实力构筑差异化竞争优势，将“好房子”从理念转化为可触摸的现实。

值得一提的是，坚持聚焦产品力与客户价值，保利发展持续以高品质供给赢得客户认可，突破市场价格战的循环，报告期内的销售均价稳步提升，产品结构持续优化，高端改善型产品占比稳步提高，推动盈利质量持续改善，以硬核产品力构筑起穿越市场周期的核心底气。

增量精准布局，存量深度盘活

在行业“控增量、去库存、优供给”的政策导向下，保利发展坚持“精准投资、存量盘活、结构优化”的土储策略，一手聚焦核心城市补充优质增量土储，一手多措并举盘活低效存量资产，推动土储结构持续优化、资产价值稳步释放，为穿越周期、稳健发展筑牢资源根基。

2025年，在行业投资普遍收缩、企业拿地意愿低迷的背景下，保利发展凭借稳健的财务状况与清晰的投资逻辑，主动优化土储结构，既保障当前销售供货需求，又为中长期发展储备优质资源，形成的良性发展格局。

增量投资方面，保利发展精准补充优质土储，2025年全年拓展总地价791亿元，总计容面积457万平方米，同比分别增长16%、39%，拓展金额权益比维持在87%的高位，投资质量与自主掌控力同步提升，同时，保利发展亦坚守稳健投资底线，严格把控拿地成本，拿地均价与销售均价保持合理比例，确保项目盈利空间。

这其中有28个项目实现“当年拿地、当年开盘”，为全年销售贡献签约金额超200亿元，展现了高效精准的开发运营能力。

从投资布局来看，保利发展高度聚焦核心城市，一二线城市拓展总地价占比超90%，核心城市占比达99%，其中北京、上海、广州三地占比约48%，并在上海、北京、杭州、广州、佛山位列拿地金额前五，持续强化核心城市资源优势。

存量盘活方面，保利发展针对历史遗留的低效存货，通过土地置换、规划调整、业态转换等“调转换退”组合拳，加速资产盘活与价值释放；同时聚焦产品品质提升，以“老盘新做”模式推动存量项目焕新，以低成本投入实现市场竞争力显著跃升。

2025年，保利发展推动存量项目落实超千个焕新举措，完善教育、交通等配套设施，优化展示界面与交付标准，针对存量项目痛点进行精准升级，让老旧项目重新贴合市场需求，推动存量资产快速去化。全年存量及产成品项目合计贡献签约额953亿元，成为销售业绩的重要支撑。

与此同时，保利发展积极推动存量物业转经营，全年存量物业转经营超135万平方米，新增融资金额79亿元，实现从销售变现到运营增值的转变，拓宽盈利渠道。同时，公司持续推进土地置换与规划调整，优化土储空间布局，提升整体土储质量。

多措并举之下，保利发展实现有效实现存量资产与增量项目协同发力，截至2025年末，其待售面积5654万平方米，其中优质增量项目925万平方米，存量项目472万平方米，优质土储占比稳步提升，为未来的销售业绩提供稳定支撑，不断增强业绩增长的确定性与稳定性。

在行业从增量开发转向存量提质的关键阶段，保利发展精准把握行业发展趋势，平衡增量投资与存量盘活，以稳健的资源布局策略适配行业转型需求，在市场洗牌中持续巩固竞争优势，为穿越行业周期、实现长期可持续发展筑牢资源根基。

现金流为王，融资成本新低

在行业流动性普遍紧张、企业债务风险频发的背景下，保利发展始终坚守“安全与发展并重”的经营理念，严守财务纪律，严控经营风险，实现现金流持续净流入、债务结构持续优化、融资成本持续下行，成为行业稳健经营的标杆。

现金流管理方面，保利发展搭建全流程资金回笼管控体系，重点攻坚存量待收款项，实现销售回款效率稳居行业前列，全年回笼资金2589亿元，销售回笼率达102%，连续三年突破100%，形成高效资金闭环，远超行业平均水平。

在经营层面，保利发展严格执行“以销定产”策略，根据销售情况动态调整开工节奏，合理控制开发支出，全年新开工面积703万平方米，竣工面积2450万平方米，建安支出压降至737亿元，精准控制支出规模，提升资金使用效率，避免盲目开发带来的资金浪费。

高效回款与精益支出双向发力，推动保利发展经营活动现金流量净额达152亿元，连续八年保持为正，现金流安全垫持续加厚。截至2025年末，其货币资金余额更是达到1229亿元，占总资产比例超10%，并表口径已售待回笼资金498亿元，充裕的流动性储备充分覆盖短期有息负债，足以从容应对市场波动、项目交付、战略投资等各类资金需求，为应对未来不确定性备足了“弹药”。

在债务结构方面，保利发展持续优化负债结构，严守财务纪律。截至2025年末，保利发展资产负债率同比下降2.08个百分点至72.26%，实现连续五年下降；一年内到期有息负债占比降至20.7%，较年初下降3.6个百分点，债务期限结构更趋合理。公司坚持“三道红线”绿档标准，保持合理的负债水平与偿债能力，兼顾风险防范与规模扩张，在行业转型期始终保持财务稳健性。

凭借良好的现金流和债务管理能力，以及稳健经营与良好信用，保利发展持续获得资本市场青睐，年内成功发行国内首单现金类定向可转债，规模达85亿元，6年期综合成本仅为2.32%。这一创新融资模式，不仅拓宽了房企融资渠道，更彰显了资本市场对其经营稳健性的高度认可。

回顾2025年，保利发展完成110亿元中期票据、45亿元公司债发行，融资渠道多元畅通，覆盖银行贷款、债券、资产证券化等多种工具，资金储备持续增厚。同期，融资成本持续下行，年内新增有息负债平均成本降至2.59%，同比下降33BP；期末综合融资成本降至2.72%的历史地位，公司债利率最低至2.12%，中期票据利率最低至1.85%，均刷新历史新低。

值得一提的是，面对行业调整带来的资产价值重估压力，保利发展主动计提资产减值，一次性出清历史包袱，以负责任的态度优化资产负债表，为后续轻装上阵、高质量发展扫清障碍。

从现金流持续净流入到债务结构持续优化，从融资成本创历史新低到资产质量稳步夯实，保利发展以极致的财务自律与专业的资金管理，构筑起穿越周期的“财务护城河”。这既是其穿越本轮行业周期的根本，保障了自身经营安全，更让保利发展以央企担当稳定市场预期、保障交付履约、助力行业风险出清，为行业稳健发展树立典范，也为公司抢抓行业转型机遇、推进三大主业协同发展提供坚实财务支撑。

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